Acheter un appartement aux Ménuires : bon plan ou fausse bonne idée ?
Acheter à la montagne, c’est un peu le rêve de tous les amoureux de ski : un pied-à-terre pour l’hiver, un investissement locatif pour le reste de l’année. Et parmi les stations qui attirent, Les Ménuires arrivent souvent en tête, prix encore accessibles, grand domaine skiable, rendement correct.
Mais entre passion et raison, faut-il vraiment acheter ici ? Tour d’horizon, chiffres à l’appui.
Une station familiale devenue très recherchée
Pendant longtemps, Les Ménuires souffraient d’une image « fonctionnelle » face à leurs voisines glamour comme Courchevel ou Méribel. Mais les temps ont changé.
Avec ses 1 850 mètres d’altitude, son accès direct aux 3 Vallées et ses programmes neufs plus modernes, la station attire désormais aussi bien les familles françaises que les investisseurs étrangers.
« En cinq ans, on a vu une vraie montée en gamme du parc immobilier », explique Sophie, conseillère à l’Agence des Alpes. « Les résidences ont été rénovées, les chalets se sont multipliés, et les rendements restent plus intéressants que dans les stations voisines. »
Des prix encore raisonnables pour les 3 Vallées
C’est sans doute le principal atout des Ménuires : un prix moyen autour de 5 000 à 6 000 € le mètre carré, contre 9 000 € à Méribel et parfois 12 000 € à Courchevel.
Autrement dit, un T2 de 35 m² se négocie autour de 200 000 € à 230 000 €, tandis qu’un chalet récent de 120 m² dépasse rarement 900 000 €.
Ce différentiel attire les investisseurs à la recherche d’un équilibre entre prix d’achat et rentabilité.
« Sur un appartement bien situé, on peut espérer un rendement locatif brut entre 3,5 et 5 %, et parfois jusqu’à 6 % en location saisonnière optimisée », précise Sophie.
Exemple de rentabilité concrète
| Type de bien | Prix moyen | Loyers saison hiver (12 semaines) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Studio 20 m² | 130 000 € | 7 500 € | 5,7 % |
| Appartement 2 pièces 35 m² | 210 000 € | 10 500 € | 5 % |
| Chalet 120 m² | 900 000 € | 35 000 € | 3,9 % |
Ces chiffres varient évidemment selon l’emplacement (Reberty, Les Bruyères ou La Croisette), la vue et le niveau de prestations.
Mais globalement, Les Ménuires offrent un rapport rentabilité / risque plus équilibré que la plupart des stations de haute altitude.
Charges, copropriété, fiscalité : à ne pas négliger
Comme toute station d’altitude, les charges peuvent vite grimper.
Comptez en moyenne 35 à 45 € / m² / an pour les résidences classiques, et jusqu’à 60 € / m² / an pour les programmes avec piscine, ascenseur ou spa.
À cela s’ajoutent :
- La taxe foncière (environ 700 à 1 200 € / an)
- L’entretien et le renouvellement du mobilier (tous les 7 à 10 ans)
- Et, pour les investisseurs, la fiscalité de la location meublée (LMNP ou LMP selon le statut).
« Le LMNP reste la meilleure option pour la plupart des particuliers », estime Sophie. « On amortit le bien, on déduit les frais, et on bénéficie souvent d’un revenu net d’impôts pendant plusieurs années. »
Neuf ou ancien : deux logiques différentes, deux profils d’acheteurs
Aux Ménuires, le marché immobilier se scinde aujourd’hui en deux mondes distincts : celui du neuf haut de gamme, en pleine expansion, et celui de l’ancien rénové, qui conserve de solides atouts pour les acheteurs avertis.
Côté programmes neufs, la station n’a plus rien à envier à ses voisines prestigieuses. Les nouveaux projets, concentrés autour des quartiers de Reberty 2000, Les Bruyères et plus récemment La Croisette, visent une clientèle en quête de confort et de services : ascenseurs panoramiques, casiers à ski chauffants, spa privatif, conciergerie sur mesure et parkings souterrains.
Les prix dépassent souvent les 7 000 €/m², voire 8 000 € pour les résidences les plus premium, mais la qualité suit : isolation dernière génération, domotique, matériaux nobles et finitions contemporaines.
« Ces programmes séduisent surtout les acheteurs qui veulent une résidence clé en main, avec un minimum de contraintes », explique Sophie, conseillère à l’Agence des Alpes. « Les investisseurs apprécient aussi la récupération de 20 % de TVA via le statut LMNP, et la possibilité de déléguer entièrement la location à un exploitant local. »
L’achat dans le neuf permet également de bénéficier d’un confort énergétique conforme aux normes RT 2012 ou RE2020, un argument de poids en montagne où les consommations de chauffage peuvent vite grimper.
En revanche, il faut accepter un rendement légèrement inférieur (autour de 3,5 à 4 %) et une mise de départ plus élevée, souvent accompagnée d’une livraison différée sur un à deux ans.
Du côté de l’ancien, la logique change : on mise sur le potentiel et la valorisation à moyen terme.
Les appartements des années 80 ou 90, souvent bien situés mais énergivores, reviennent sur le marché à des prix 20 à 30 % inférieurs à ceux du neuf. En revanche, les biens rénovés ou transformés par des décorateurs locaux peuvent rivaliser en standing tout en offrant une meilleure rentabilité locative.
« C’est dans l’ancien rénové qu’on fait les plus belles affaires », confie Sophie. « Un appartement acheté 180 000 € et remis au goût du jour peut facilement se louer 1 000 à 1 200 € la semaine en haute saison. »
Les acheteurs plus bricoleurs profitent ainsi d’un effet levier intéressant :
un coût d’acquisition plus bas, des travaux déductibles dans le cadre du LMNP, et une forte demande pour les logements modernes à prix maîtrisé.
Seul bémol : il faut être attentif à l’état des copropriétés. Certaines résidences des années 70, encore typiques de l’époque “ski de masse”, nécessitent ravalements, isolation et ascenseurs à moyen terme. Ces frais peuvent peser dans la rentabilité globale si le plan de travaux n’est pas anticipé.
Et la revente, dans tout ça ?
Côté valeur patrimoniale, la station évolue dans le bon sens. Les prix ont progressé d’environ +25 % en cinq ans, portés par la rareté du foncier et la qualité des rénovations.
L’arrivée de résidences haut de gamme et le développement du tourisme quatre saisons (randonnée, VTT, spa, gastronomie) participent à cette valorisation.
Mais attention : la liquidité reste moyenne. Les biens atypiques ou surévalués peuvent rester plusieurs mois sur le marché.
« Les Ménuires, c’est un marché de connaisseurs. Il faut bien acheter dès le départ », résume Sophie. « Le bon bien, au bon prix, avec la bonne gestion, c’est ça le vrai secret. »
Alors, bon plan ou fausse bonne idée ?
Disons-le clairement : acheter aux Ménuires reste un bon plan, à condition d’aborder le projet comme un investissement réfléchi, pas comme un coup de cœur.
Les atouts sont réels : prix raisonnables, rendement correct, potentiel de valorisation.
Mais les contraintes existent aussi : charges élevées, fiscalité complexe, saisonnalité forte.
Pour ceux qui cherchent un équilibre entre plaisir personnel et rentabilité, c’est une station à regarder de près.
Et pour les autres ? Mieux vaut peut-être louer… avant de sauter le pas.
Besoin d’une estimation, d’un accompagnement pour acheter ou revendre votre bien ? L’équipe de l’Agence des Alpes vous conseille sur place, avec des données de marché à jour et une expertise 100 % locale.
