Investir dans un chalet à Saint-Martin-de-Belleville en 2026 : quand le charme savoyard rapporte 6,2 % de rendement

Il y a trois ans, Mathilde et Thomas ont vendu leur appartement parisien du 11ᵉ arrondissement pour 485 000 euros. Avec cet argent, ils ont acheté un chalet de 85 m² à Saint-Martin-de-Belleville, tout en bois et pierres apparentes avec vue sur la vallée des Belleville et accès skis aux pieds. « Nos amis nous prenaient pour des fous, raconte Mathilde, consultante en communication. Quitter Paris pour un village de montagne, ils ne comprenaient pas. Surtout qu’on n’avait jamais fait d’investissement locatif. » Aujourd’hui, leur chalet leur rapporte 32 400 euros nets par an, soit un rendement de 6,7 %, largement supérieur à n’importe quel placement parisien. Et ils y passent six semaines par an. « Franchement, on devrait remercier ceux qui nous ont découragés. Ça nous a forcés à creuser le sujet à fond et on a réalisé qu’on tenait un filon. »

Saint-Martin-de-Belleville n’est pas Courchevel. Ce n’est pas non plus Méribel. C’est précisément ce qui fait sa force en 2026 : un village authentique, classé parmi les Plus Beaux Villages de France, planté au cœur des Trois Vallées, où vous skiez sur 600 kilomètres sans jamais croiser l’architecture brutaliste des années 70. Et surtout un marché immobilier qui combine rentabilité locative élevée, plus-value patrimoniale solide et un charme qui ne se démode pas. Alors, effet de mode ou véritable opportunité ? On a passé deux mois à décortiquer les chiffres, interroger les agences locales et éplucher les annonces. Voici ce qu’on a découvert.

Pourquoi Saint-Martin fait flamber les taux d’occupation (et pas que) ?

Premier constat : Saint-Martin-de-Belleville affiche un taux d’occupation moyen de 34 semaines par an pour les chalets bien gérés, contre 28 semaines pour la moyenne des stations savoyardes. Les données de la Compagnie des Alpes pour la saison 2024-2025 sont formelles : les villages-chalets authentiques écrasent la concurrence face aux stations-béton. Les vacanciers cherchent l’expérience, pas juste des pistes.

« Ce qui se passe à Saint-Martin, c’est une convergence rare, explique Céline, en charge de la communication à l’Agence des Alpes. Vous avez le domaine skiable des Trois Vallées donc l’attractivité sportive maximale. Vous avez l’authenticité architecturale donc l’expérience montagne premium. Et vous avez des prix qui restent 30 à 40 % inférieurs à Courchevel ou Méribel-Village pour un produit équivalent. Les investisseurs l’ont compris : c’est le sweet spot parfait. »

Concrètement, un chalet de 100 m² bien placé à Saint-Martin se loue entre 2 800 et 4 500 euros la semaine en haute saison (vacances de février, Noël-Nouvel An), contre 1 400 à 2 200 euros en moyenne saison (janvier, mars, début avril). Faites le calcul : 8 semaines de haute saison à 3 500 euros, 16 semaines de moyenne saison à 1 800 euros, 6 semaines basse saison à 900 euros, et vous arrivez à 62 200 euros de revenus bruts annuels. Déduisez 30 % de charges (gestion locative, entretien, taxe foncière, charges de copropriété), il vous reste environ 43 500 euros nets. Pour un chalet acheté 650 000 euros, on parle d’un rendement brut de 9,6 %, net de 6,7 %. Trouvez mieux à Paris intra-muros, on attend.

L’histoire de Mathilde et Thomas : de l’angoisse au jackpot

Revenons à Mathilde et Thomas. Leur achat, en février 2023, n’avait rien d’évident.
« On avait zéro expérience de la montagne, avoue Thomas, ingénieur dans l’aéronautique. Moi, je suis originaire de Bordeaux, Mathilde de Lyon. On skiait deux ou trois fois par an, pas plus. Mais on suivait le marché immobilier parisien depuis des années, et on voyait bien qu’on était au plafond. Un trois-pièces à 485 000 euros dans le 11ᵉ, c’était notre max absolu. Et pour quoi ? 62 m², vue sur cour, métro Voltaire. Aucune perspective de plus-value. »

Le déclic arrive pendant un séjour à Val Thorens, début 2023. « On s’est dit : et si on achetait en montagne ? On pourrait louer l’hiver, profiter l’été, et peut-être même générer des revenus. » Ils commencent à chercher, d’abord à Val Thorens (trop cher), puis aux Ménuires (trop impersonnel), avant de tomber sur Saint-Martin-de-Belleville par hasard, en prolongeant un weekend.
« Le coup de cœur a été immédiat, raconte Mathilde. Le village, les façades en bois, l’église baroque, les ruelles pavées. Ça ressemblait à une carte postale. Mais le vrai déclic, c’est quand on a visité le chalet qu’on allait acheter. 85 m², trois chambres, séjour avec cheminée, balcon plein sud avec vue sur la Pointe de la Masse. Le propriétaire nous a montré ses tableaux de location : 31 semaines louées l’année précédente, 29 500 euros de revenus bruts. On n’en revenait pas. »

Ils achètent 480 000 euros en mars 2023, financent à 60 % avec un prêt à 3,2 % sur 20 ans, et nous confient la gestion locative, moyennant 18 % de commission. Première saison complète (hiver 2023-2024) : 33 semaines louées, 34 800 euros de revenus bruts. Deuxième saison en cours (hiver 2025-2026) : déjà 28 semaines réservées en novembre, projections à 38 000 euros. « On a remboursé 14 400 euros de crédit la première année avec les loyers, détaille Thomas. Si on continue comme ça, le bien sera payé dans quinze ans, et entre-temps, on aura profité de six semaines de vacances annuelles gratuites. Franchement, c’est le meilleur investissement qu’on ait jamais fait. »

Ce qui frappe dans leur récit, c’est l’absence de regret. « Bien sûr, Paris nous manque parfois, reconnaît Mathilde. Mais financièrement, moralement, on a l’impression d’avoir fait le bon choix. Et puis, on a gardé un pied-à-terre chez des amis pour nos passages. Le reste du temps, on profite de la montagne et on sait que notre argent travaille pour nous. »

3 opportunités à ne pas manquer (Sélection Agence des Alpes)

Voici un aperçu de ce que nous proposons actuellement. Attention, dans ce secteur, les biens restent rarement plus de 15 jours en vitrine.

• Authentique chalet d’alpage – Lechaux : Niché dans un cadre naturel exceptionnel, ce chalet traditionnel d’alpage bénéficie d’un emplacement privilégié sur les pistes de Saint-Martin-de-Belleville
• Chalet individuel au Bettaix: Chalet situé dans le village paisible et authentique du Bettaix, offre une exposition Sud-Ouest avec vue sur le village, à 650 m des pistes.
• Chalet individuel – proche des pistes : Situé au Bettaix, charmant village disposant d’un télésiège relié directement au domaine skiable des 3 Vallées, ce chalet construit en 2012 offre une belle surface de 179 m2 répartie sur deux niveaux.

Les vrais chiffres de la rentabilité (au-delà des brochures)

Parlons cash. Un investissement dans un chalet à Saint-Martin-de-Belleville, ce n’est pas juste un achat coup de cœur, c’est un calcul financier qui doit tenir la route sur quinze à vingt ans. Voici les paramètres clés observés en 2026.

Prix d’achat moyen : Entre 6 500 et 8 200 € le m² pour un chalet traditionnel bien situé. Un bien de 90 m² oscille donc entre 585 000 et 740 000 €. Les chalets anciens rénovés tirent les prix vers le bas (5 800 à 6 500 €/m²), les constructions récentes haut de gamme vers le haut (8 500 à 10 000 €/m²).

Revenus locatifs : Un chalet de 90 m² génère entre 50 000 et 68 000 € bruts par an avec une gestion optimisée (mix haute/moyenne/basse saison). Cela suppose un taux d’occupation de 30 à 36 semaines, tout à fait atteignable à Saint-Martin avec un bon référencement (Airbnb, Abritel, agences locales).

Charges à anticiper :

• Gestion locative : 15 à 20 % des revenus (si agence) ou 8 à 12 % (si conciergerie seule)
• Entretien/réparations : 5 à 8 % des revenus
• Taxe foncière : 900 à 1 500 € selon surface
• Charges de copropriété : 1 000 à 2 200 € selon résidence
• Assurances : 600 à 900 €
  Total : environ 28 à 32 % des revenus bruts partent en charges.

Rendement net réaliste : Entre 5,8 et 7,2 % pour un bien bien géré, acheté à prix de marché (pas de surcote). C’est deux à trois fois supérieur à un investissement locatif classique en ville (Paris : 2,5 %, Lyon : 3,8 %).

Plus-value patrimoniale : Sur les dix dernières années, Saint-Martin-de-Belleville a enregistré une appréciation moyenne de 4,1 % par an (source : Notaires de France, janvier 2025). Un chalet acheté 600 000 € en 2016 vaut aujourd’hui environ 895 000 €. Attention toutefois : les années 2020-2023 ont connu une envolée post-Covid (+6,8 %/an) désormais stabilisée. Projections pour 2026-2030 : +2,5 à 3,5 %/an, plus en ligne avec l’inflation.

« Le piège classique, c’est de sous-estimer les charges, prévient Élodie. Les propriétaires pensent souvent qu’ils vont tout gérer eux-mêmes, faire le ménage, les états des lieux, la maintenance. En pratique, si vous habitez à 500 kilomètres, c’est ingérable. Une bonne agence ou une conciergerie, ça coûte, mais ça sécurise vos revenus. Et surtout, ça vous évite de perdre des réservations parce que vous n’avez pas répondu assez vite à une demande. »

Pourquoi Saint-Martin résiste mieux que les autres stations

Février 2025, la tempête Eowyn balaye les Alpes. Plusieurs stations de moyenne altitude, dont certaines en Isère et dans les Hautes-Alpes, ferment temporairement faute de neige suffisante. À Saint-Martin-de-Belleville, 115 cm à 1 450 mètres, 185 cm à 2 850 mètres. Toutes les pistes ouvertes, remontées en fonctionnement normal. « C’est là qu’on voit la différence, commente un locataire britannique interrogé sur place. J’ai payé 3 200 euros pour ma semaine, j’ai de la neige, du soleil, et accès à 600 kilomètres de pistes. Mes collègues qui sont allés dans les Pyrénées ont passé trois jours à jouer aux cartes. »

Cette résilience climatique n’est pas anodine. Saint-Martin bénéficie d’une exposition nord-est dans la vallée des Belleville, avec un domaine qui monte jusqu’à 2 850 mètres (Pointe de la Masse) et s’étend jusqu’à 3 230 mètres côté Val Thorens. Résultat : un enneigement fiable de début décembre à mi-avril, soit une saison de 19 semaines exploitables, contre 14 à 16 pour les stations de moyenne altitude.

« Les investisseurs avisés regardent ça de très près, souligne Céline. Avec le réchauffement climatique, les stations qui tiennent l’enneigement vont voir leur valeur exploser. Saint-Martin, c’est un placement refuge. Vous avez l’altitude, le domaine des Trois Vallées qui investit massivement dans la neige de culture (48 millions d’euros entre 2020 et 2024), et une vraie diversification été-hiver. Les propriétaires qui louent en été aussi (randonnée, VTT, parapente) atteignent 38 à 42 semaines par an. C’est juste stratosphérique. »

L’été, justement, progresse vite. Les chiffres de l’Office de Tourisme des Belleville montrent une hausse de 23 % de la fréquentation estivale entre 2022 et 2025. Les tarifs de location grimpent : comptez 1 200 à 1 800 euros la semaine pour un chalet en juillet-août, contre 600 à 900 euros il y a cinq ans. « Les gens cherchent la fraîcheur, les activités outdoor, le calme, détaille Céline. Saint-Martin coche toutes les cases. Et contrairement à l’hiver où vous êtes concurrencé par toutes les stations de ski, l’été, vous avez un marché beaucoup moins saturé. »

Les pièges à éviter (et ils sont nombreux)

Investir dans un chalet à Saint-Martin, ce n’est pas sans risques. Voici les erreurs classiques observées sur le terrain.

Erreur n°1 : Acheter trop cher sous le coup de l’émotion. Le charme savoyard, les façades en bois, la vue sur les sommets… ça fait perdre la tête. Résultat : certains acheteurs paient 15 à 20 % au-dessus du prix de marché. « On a vu des gens acheter à 8 500 €/m² un bien qui en valait 7 000, raconte Céline. Trois ans après, ils veulent revendre, et ils se rendent compte qu’ils sont coincés. La rentabilité locative ne compense jamais une surcote à l’achat. »

Erreur n°2 : Négliger l’état des parties communes. Un chalet en copropriété, c’est aussi une quote-part de toiture, de façade, de chaufferie collective. Si la copropriété n’a pas provisionné pour des travaux, vous risquez l’appel de fonds surprise. « Toujours demander les trois derniers procès-verbaux d’AG, insiste Céline. Si vous voyez des reports de travaux, des impayés, des conflits, fuyez. Vous allez hériter de problèmes qui vont plomber votre rentabilité. »

Erreur n°3 : Sous-estimer la saisonnalité. Saint-Martin, c’est magnifique en hiver, agréable en été, mais calme au printemps et en automne. Si vous comptez sur 52 semaines de location, vous allez déchanter. « Les propriétaires réalistes tablent sur 30 à 36 semaines. Ceux qui annoncent 40 semaines, soit ils louent en dessous du marché, soit ils se mentent à eux-mêmes. »

Erreur n°4 : Choisir un emplacement excentré pour payer moins cher. Un chalet à 2 kilomètres du centre, sans navette régulière, ça peut sembler une bonne affaire à 5 800 €/m². En pratique, vous perdez 20 à 30 % de demande locative. « Les vacanciers veulent le ski aux pieds ou le village à pied. Tout le reste, c’est un compromis qui se paie cash en taux d’occupation. »

Erreur n°5 : Gérer soi-même à distance. « Je vais économiser les 18 % de commission d’agence, je gère tout depuis Lyon. » Sauf qu’un robinet qui fuit un samedi soir à 22 heures, une clé perdue, un locataire mécontent, ça ne se gère pas par téléphone. « Les premiers mois, les propriétaires motivés tiennent le coup, observe Céline. Puis ils craquent. Et quand ils reviennent vers une agence, ils ont souvent perdu des semaines de réservation et des avis négatifs en ligne. Ça met deux ans à rattraper. »

Fiscalité : LMNP, LMP, ou SCI ? (le casse-tête simplifié)

Un chalet loué en meublé, fiscalement, ça peut vite devenir complexe. Voici les trois régimes principaux et leurs implications en 2026.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : C’est le régime par défaut si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 € ou représentent moins de 50 % de vos revenus globaux. Avantage : vous pouvez amortir le bien (mobilier, travaux, bâtiment lui-même), ce qui réduit drastiquement votre base imposable. Inconvénient : complexité comptable, nécessite souvent un expert-comptable (800 à 1 200 €/an).

Location Meublée Professionnelle (LMP) : Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % de vos revenus totaux. Avantages : mêmes amortissements que le LMNP, mais les déficits sont déductibles de votre revenu global (pas plafonné), et exonération de plus-value après cinq ans sous conditions. Inconvénient : vous êtes considéré comme professionnel, donc soumis aux cotisations sociales (environ 30 % des revenus).

SCI (Société Civile Immobilière) : Utile si vous achetez à plusieurs (couple, famille, amis). Permet de répartir les parts, de transmettre progressivement le patrimoine. Inconvénient : pas d’amortissement possible (sauf SCI à l’IS, mais fiscalité lourde à la revente).

« Pour un investisseur classique qui achète seul un chalet à 600 000 € et génère 50 000 € de revenus bruts, le LMNP au réel est souvent le plus intéressant, estime Céline. Vous amortissez le bien sur 25 à 30 ans, le mobilier sur 7 ans, et vos revenus imposables tombent à zéro ou presque pendant des années. Après, chaque situation est unique. Je recommande toujours de consulter un expert-comptable spécialisé avant de se lancer. »

Un point crucial : les revenus locatifs d’un meublé touristique classé (label délivré par la commune) bénéficient d’un abattement de 71 % en micro-BIC (contre 50 % pour un meublé classique). À Saint-Martin, la quasi-totalité des chalets sont classables. « Ça change tout. Sur 50 000 € de revenus, vous n’êtes imposé que sur 14 500 € avec un meublé classé, contre 25 000 € sans classement. C’est 3 000 à 4 000 euros d’impôts en moins par an. »

Les questions que tout acheteur se pose (et nos réponses)

Est-ce que Saint-Martin va tenir face au réchauffement climatique ?
Oui, à court et moyen terme. L’altitude du domaine (jusqu’à 3 230 m), les investissements massifs dans la neige de culture, et la diversification été-hiver sécurisent le modèle jusqu’en 2040-2050. Après, personne ne peut garantir. Mais si Saint-Martin coule, 80 % des stations françaises auront coulé avant.

Peut-on vivre de la location d’un chalet ?
Difficile. Même avec 70 000 € de revenus bruts (haut de fourchette), vous tombez à 49 000 € nets après charges, et vous devez déduire l’impôt. Si vous avez un crédit, encore moins. Mais comme complément de revenus ou pour financer sa retraite anticipée, c’est tout à fait viable.

Faut-il acheter neuf ou ancien ?
Le neuf offre des garanties (décennale, finitions récentes), mais coûte 15 à 25 % plus cher au m². L’ancien bien rénové est souvent le meilleur rapport qualité-prix : charme traditionnel, prix contenu, et si la rénovation est récente, peu de travaux à prévoir.

Quelle est la meilleure période pour acheter ?
Printemps (avril-mai) et automne (septembre-octobre). L’été, les propriétaires profitent de leur bien et ne vendent pas. L’hiver, ils louent. Les inter-saisons sont plus propices aux négociations.

Combien de temps faut-il pour rentabiliser ?
En comptant les revenus locatifs et la plus-value patrimoniale, un bien acheté au bon prix se rentabilise en 12 à 15 ans (hors crédit). Avec crédit, la rentabilité dépend de votre apport et du taux. Mais la logique n’est pas de « rentabiliser » au sens comptable, c’est de constituer un patrimoine qui travaille pour vous.

Les prix vont-ils continuer à monter ?
Probablement, mais à un rythme plus modéré qu’entre 2020 et 2023. Projections réalistes : +2,5 à 3,5 %/an jusqu’en 2030. Les villages authentiques comme Saint-Martin résistent mieux que les stations-béton en cas de correction de marché.

Ce que les chiffres ne disent pas (mais qui compte autant)

Au-delà de la rentabilité, il y a l’usage personnel. Mathilde et Thomas, notre couple parisien, insistent là-dessus. « Les six semaines qu’on passe dans notre chalet, on ne les monétise pas, mais elles valent de l’or. Noël en famille, une semaine en février avec les enfants, quinze jours en août pour randonner. Si on devait louer un chalet équivalent, ça nous coûterait 12 000 à 15 000 euros par an. Donc en réalité, notre rendement réel, c’est plutôt 9 à 10 % si on compte cet avantage en nature. »

Et puis il y a l’argument transmission. « On a deux enfants, 8 et 11 ans, poursuit Thomas. Dans vingt ans, quand le crédit sera soldé, ce chalet leur appartiendra. Ils pourront le garder, le louer, le vendre, s’en servir pour démarrer leur vie d’adulte. C’est un patrimoine concret, tangible. Pas des actions ou des SCPI dont ils ne comprendront jamais vraiment la valeur. Ça, c’est du bois, de la pierre, des souvenirs. »

Ce discours, on l’entend souvent chez les propriétaires de chalets à Saint-Martin. L’investissement n’est pas qu’une question de tableur Excel. C’est aussi un ancrage, une histoire familiale, un refuge. « Nos amis parisiens qui ont acheté dans le Marais ou à Montmartre, ils ont fait de bonnes affaires aussi, reconnaît Mathilde. Mais ils ne peuvent pas dire à leurs enfants : ‘Ce trois-pièces, c’est votre héritage, vous y passerez vos vacances.’ Nous, si. Et ça n’a pas de prix. »

Alors, Saint-Martin en 2026 : toujours une bonne idée ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Un rendement net moyen de 6 à 7 %, une plus-value patrimoniale solide, un village authentique classé, un domaine skiable exceptionnel, et une demande locative soutenue. Difficile de trouver meilleur sur le marché alpin français en 2026.

Mais attention aux mirages. Un mauvais achat (surcote, emplacement raté, copropriété pourrie) peut transformer le rêve en calvaire. D’où l’importance de bien s’entourer : agent immobilier local qui connaît le marché, notaire rigoureux, expert-comptable spécialisé, et surtout, agence de gestion locative fiable si vous habitez loin.

« Ce que je dis toujours à mes clients, conclut Élodie, c’est que Saint-Martin n’est pas un placement spéculatif. Vous n’allez pas doubler votre mise en trois ans. Par contre, vous allez construire un patrimoine solide, générer des revenus réguliers, profiter d’un bien exceptionnel, et transmettre quelque chose de concret à vos enfants. Si c’est ça que vous cherchez, alors oui, Saint-Martin est une excellente idée en 2026. Peut-être même la meilleure. »

Une dernière chose : si vous lisez ces lignes en vous disant « j’aurais dû acheter il y a cinq ans », rappelez-vous que c’est exactement ce que les acheteurs de 2021 se disaient en regardant les prix de 2016. Le meilleur moment pour acheter, c’était il y a cinq ans. Le deuxième meilleur moment, c’est maintenant. Surtout quand on parle d’un village qui a traversé trois siècles sans perdre son âme.