Rentabilité, fiscalité, localisation : le trio gagnant pour réussir son investissement locatif

L’investissement locatif en station de ski séduit de plus en plus de propriétaires à la recherche d’un placement immobilier rentable, patrimonial et émotionnel. Aux Menuires, comme dans d’autres stations alpines, conjuguer rentabilité, fiscalité avantageuse et localisation stratégique permet de réussir un investissement locatif saisonnier intelligent.

Dans un contexte de forte demande touristique et de digitalisation des services immobiliers, les résidences secondaires en montagne deviennent des actifs à fort potentiel. Encore faut-il savoir optimiser chaque paramètre de cette équation.

Photo d’intérieur d’appartement avec informations sur le sujet de l’article

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2025 ?

La montagne, et notamment les stations des 3 Vallées, connaît une fréquentation record en hiver comme en été. Les vacanciers recherchent des logements bien situés, confortables, proches des pistes, à la semaine. Cette transition numérique du tourisme, couplée à une accélération technologique dans la gestion des réservations, renforce l’attractivité de l’immobilier locatif saisonnier.

Investir aux Menuires, c’est :

• Acquérir un bien immobilier dans une station dynamique à l’année
• Générer des revenus locatifs sur les saisons hautes et moyenne
• Profiter d’un usage personnel hors saison
• Valoriser un patrimoine immobilier en zone touristique cotée

Les différents types de rentabilité (brute, nette, nette-nette)

• Rentabilité brute : correspond au ratio entre les loyers saisonniers perçus et le prix du bien.
• Rentabilité nette : inclut les charges déductibles (entretien, copropriété, assurance…).
• Rentabilité nette-nette : donne une vision réelle après fiscalité immobilière.

Aux Menuires, un appartement bien placé peut générer entre 4 % et 6,5 % de rentabilité nette, selon la période de location et l’optimisation des charges.

Astuces pour améliorer la rentabilité de votre bien

• Privilégier les emplacements skis aux pieds, très demandés
• Optimiser la décoration et les équipements pour viser le haut de gamme
• Mettre en place un système de réservation en ligne performant
• Déléguer la gestion locative à des professionnels locaux
• Cibler la clientèle familiale ou internationale avec une offre différenciante

Erreurs à éviter pour ne pas plomber votre rendement

• Sous-estimer la saisonnalité (vacance locative hors périodes clés)
• Mal évaluer les frais de copropriété et d’entretien (ascenseurs, chauffage collectif)
• Ne pas tenir compte de la fiscalité immobilière propre à la location meublée
• Acheter un bien mal desservi (loin des remontées mécaniques ou des commerces)

Fiscalité de l’investissement locatif : les régimes à connaître

Régime réel ou micro-foncier : que choisir ?

En location saisonnière meublée, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’impose comme le plus pertinent. Deux options fiscales existent :

👉 Dans 90 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Il permet d’amortir le bien, les meubles, les travaux, et de réduire fortement, voire supprimer, l’impôt sur les revenus locatifs.

Zoom sur les dispositifs de défiscalisation (Pinel, LMNP, etc.)

En station de ski, les programmes neufs sont souvent éligibles au LMNP avec récupération de TVA.

• LMNP en résidence de services : gestion déléguée avec bail commercial
• LMNP classique : liberté de gestion et optimisation fiscale
• Censi-Bouvard (de moins en moins utilisé) : réduction d’impôt en résidences gérées

Les dispositifs comme le Pinel sont inadaptés au contexte montagnard, car ils concernent la location à l’année dans des zones tendues, ce qui ne correspond pas aux stations touristiques.

Comment optimiser ses charges et impôts

• Choisir le régime réel LMNP
• Déduire tous les frais liés à la location (intérêts d’emprunt, charges déductibles, honoraires de gestion)
• Amortir le bien sur 20 à 30 ans
• Réduire sa plus-value en cas de revente grâce à la durée de détention

Localisation : le facteur décisif de votre succès immobilier

Les critères pour choisir la bonne station ou le bon quartier

• Proximité immédiate des pistes
• Altitude (stations au-dessus de 1800 m pour garantir l’enneigement)
• Présence de services (ESF, commerces, animations)
• Accès (routes, navettes, parkings)
• Orientation, vue, ensoleillement

Les stations à fort potentiel locatif en 2025

Zoom sur Les Menuires – Membre du plus grand domaine skiable du monde (les 3 Vallées), la station coche toutes les cases :

• Altitude idéale : 1 850 m
• Station “skis aux pieds”
• Clientèle française et internationale
• Développement 4 saisons : été actif en forte croissance

Carte de la station des Menuires avec des informations sur les quartiers

Étude de cas : un même bien, des rendements très différents selon l’emplacement

La rentabilité locative varie fortement selon l’emplacement, même au sein d’une même station.

Le trio gagnant appliqué : comment combiner rentabilité, fiscalité et localisation

Stratégies concrètes pour un investissement performant

• Acheter un bien à rénover et le meubler pour profiter du LMNP au réel
• Privilégier les stations d’altitude avec enneigement garanti
• Choisir des périodes de location optimales (Noël, février, mars, été)
• Externaliser la gestion locative pour un suivi des performances rigoureux

Exemple chiffré d’un investissement optimisé

Studio 4 personnes – Les Menuires – Reberty

Avec une stratégie bien pensée, la rentabilité nette-nette peut être exceptionnelle, sans sacrifier la qualité du bien ni la tranquillité de l’investisseur immobilier.

Les erreurs fréquentes quand on néglige un des 3 piliers

• Rentabilité seule : mauvais emplacement ou fiscalité mal optimisée → rendement illusoire
• Fiscalité seule : bien neuf mais peu attractif → faible occupation
• Localisation seule : studio mal configuré → taux de vacance élevé

Réussir son investissement locatif : synthèse et recommandations clés

L’immobilier locatif en station combine rentabilité, plaisir personnel, transmission patrimoniale et optimisation fiscale. Mais pour que le projet fonctionne, il faut jouer sur les trois piliers simultanément : rentabilité, fiscalité et localisation.

📌 À retenir :

• Investir dans un bien meublé, bien situé, bien géré
• S’appuyer sur une vision digitale du parcours client (réservations, suivi, retours)
• Optimiser la fiscalité LMNP pour neutraliser l’imposition
• Suivre ses indicateurs clés de performance avec des outils de statistiques d’utilisation
• Penser long terme : plus-value, valorisation, référencement naturel de votre annonce

Nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes de leur projet aux Menuires : conseil en acquisition, gestion locative saisonnière.

Vous avez un projet ? Discutons ensemble d’un investissement locatif qui conjugue rentabilité, fiscalité et emplacement premium.

Charly.G