Location longue ou courte durée : quel choix pour votre patrimoine immobilier ?

C’est souvent le même point de départ : un propriétaire qui dispose d’un appartement bien placé, sur la Riviera vaudoise ou dans une commune attractive du canton de Vaud, et qui se demande sincèrement ce qu’il devrait en faire. Louer à un locataire stable sur plusieurs années ? Tenter la location saisonnière via une plateforme pour profiter des nuitées à meilleur tarif? Les deux options ont leurs partisans, leurs détracteurs et surtout leurs réalités propres que les comparaisons trop rapides tendent à effacer.

La question mérite d’être posée sérieusement. Pas pour trouver une réponse universelle qui n’existe pas, mais pour comprendre ce que chaque modèle implique vraiment en termes de revenus, de charges, de contraintes légales et de qualité de vie pour le propriétaire. Parce que la rentabilité brute ne dit pas tout loin de là.

Ce que la location longue durée offre vraiment

Le bail ordinaire à durée indéterminée, encadré par le droit du bail suisse et les Règles et usages locatifs vaudois (RULV), reste le modèle de référence pour la grande majorité des propriétaires en Suisse romande. Et pour de bonnes raisons.

La visibilité financière est sans doute son atout principal. Un loyer mensuel fixe, versé avec la régularité d’un salaire, permet de planifier l’amortissement hypothécaire, les charges fixes et l’entretien du bâtiment sans trop d’incertitude. Dans un canton où le taux de vacance des logements est tombé à 1,6% en 2024 contre 1,5% qui marque le seuil d’équilibre selon les standards suisses, trouver un bon locataire ne prend généralement que quelques semaines sur une commune attractive.

La relation avec le locataire est plus simple à gérer sur la durée : un interlocuteur connu, des échanges limités, peu de rotations. C’est aussi un modèle qui mobilise beaucoup moins de temps et d’énergie que la location saisonnière surtout pour les propriétaires qui exercent une activité professionnelle par ailleurs.

Ses limites ? La flexibilité est réduite. Le droit du bail suisse protège fortement le locataire : résilier un bail n’est pas anodin, et les délais légaux de congé peuvent dépasser six mois selon les situations. Si le propriétaire souhaite récupérer son bien ou changer de stratégie, le chemin peut être long. La rentabilité brute est aussi, par nature, plus contenue même si dans un marché aussi tendu que la Riviera vaudoise, les loyers atteignent des niveaux qui la rendent souvent plus compétitive qu’on ne le croit face à la courte durée.

La location courte durée : entre promesse et réalité

La tentation est compréhensible. Un appartement de 3,5 pièces à Vevey ou Montreux loué 180 CHF la nuit sur quinze semaines représente, sur le papier, un revenu bien supérieur à un bail ordinaire. Les plateformes de réservation ont rendu l’accès au marché touristique simple, visible, et globalement fluide.

Mais le calcul réel est moins linéaire que le calcul théorique.

D’abord, la réglementation vaudoise s’est durcie. Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la loi cantonale sur l’exercice des activités économiques (LEAE), tout propriétaire souhaitant louer son bien via une plateforme de type Airbnb au-delà de 90 jours par année civile dans un district en pénurie de logements doit préalablement obtenir une autorisation de changement d’affectation. Or, la quasi-totalité du district de la Riviera (Vevey, Montreux, La Tour-de-Peilz, Blonay) figure chaque année dans les zones déclarées en pénurie par le Conseil d’État vaudois. Cette limite de 90 jours correspond, dans l’esprit du législateur, à la durée des grandes vacances scolaires augmentée de quelques week-ends au-delà, le bien est considéré comme soustrait au parc locatif ordinaire. Les propriétaires qui s’aventurent au-delà sans autorisation s’exposent à des amendes pouvant atteindre 60’000 CHF et à une injonction de remise en état.

Ensuite, les charges réelles grèvent significativement le rendement apparent. La gestion d’un bien en location courte durée mobilise du temps, beaucoup de temps. Accueil des voyageurs ou coordination d’une conciergerie, ménage entre chaque séjour, maintenance accélérée des équipements, remplacement du linge, gestion des avis et des litiges, déclaration mensuelle auprès de la commune, taxe de séjour de 3 CHF par nuitée et par personne (prélevée automatiquement par Airbnb pour les communes vaudoises adhérant à l’accord UCV). Tous ces éléments, additionnés, représentent soit des heures de travail personnel, soit des honoraires de conciergerie qui s’élèvent généralement entre 20% et 30% du revenu brut.

Il faut aussi compter avec la saisonnalité. Sur la Riviera vaudoise, les pics de demande se concentrent autour des saisons culturelles (Montreux Jazz, événements lacustres) et des vacances scolaires. En dehors de ces fenêtres, le taux d’occupation peut chuter. Une stratégie de courte durée sans analyse préalable du potentiel touristique local peut aboutir à des revenus inférieurs aux projections initiales.

Le cas particulier de la Riviera vaudoise

Ce qui fait la particularité de ce marché, c’est sa double nature : à la fois résidentiel et touristique. Vevey et Montreux attirent une clientèle internationale toute l’année, liée aux congrès, au tourisme culturel et aux expatriés de passage. La demande en location meublée de moyenne durée (deux semaines à trois mois) existe et est solvable. C’est souvent dans cet entre-deux, ni vraiment courte durée touristique, ni bail ordinaire, que certains propriétaires trouvent leur équilibre.

Mais ce positionnement demande une connaissance fine du marché local, une gestion active du bien et une conformité rigoureuse au cadre légal. Ce n’est pas une stratégie par défaut : c’est une stratégie construite.

Arbitrer entre les deux : quelques questions à se poser

Avant de choisir, il vaut la peine de répondre honnêtement à quelques questions simples.

Quelle est votre tolérance à la gestion active ? La courte durée demande une implication que beaucoup sous-estiment. Si vous habitez loin du bien ou si votre agenda professionnel est chargé, déléguer à une conciergerie est quasi incontournable et son coût doit entrer dans le calcul dès le départ.

Dans quelle zone se trouve votre bien ? Si le district est classé en pénurie (ce qui est le cas de la quasi-totalité de la Riviera vaudoise), la limite des 90 jours s’applique et conditionne l’ensemble de votre stratégie de courte durée.

Quel est votre horizon d’investissement ? La longue durée sécurise sur dix ans sans effort. La courte durée maximise potentiellement le rendement à court terme mais nécessite un pilotage constant et une adaptation régulière.

Avez-vous besoin de prévisibilité pour votre financement ? Un loyer mensuel stable simplifie considérablement la relation avec votre banque. Les revenus variables de la courte durée compliquent parfois les calculs lors d’un renouvellement ou d’une extension d’hypothèque.

Confier la gestion : ce que ça change concrètement

Quelle que soit la stratégie choisie, la question de la gestion se pose tôt ou tard et mérite d’être prise au sérieux. Une gérance immobilière de qualité ne se limite pas à encaisser les loyers et à transmettre les charges au propriétaire. Elle anticipe les risques juridiques, suit l’état du bien, gère les sinistres, pilote les relations locataires et maintient le rendement dans le temps.

Sur la Riviera vaudoise, des agences comme Nexstone, agence immobilière à Vevey spécialisée en gérance, courtage et promotion immobilière, proposent un accompagnement personnalisé aux propriétaires qui cherchent à optimiser leur patrimoine que ce soit en location longue durée sécurisée ou dans le cadre d’une stratégie plus active. Leur approche à taille humaine, volontairement limitée à 200 objets par gérant, garantit un suivi réel du dossier plutôt qu’un traitement de masse.

Ce que les chiffres ne disent pas seuls

On l’oublie souvent dans ces comparaisons de rendement : la gestion d’un patrimoine immobilier, c’est aussi une question de sérénité. Un propriétaire qui dort mal parce qu’il attend les virements d’une série de locataires Airbnb, qui gère un litige de dégâts à distance ou qui reçoit des mails de voyageurs à 23h n’a pas vraiment optimisé son investissement. Il a juste changé de contrainte.

La meilleure stratégie locative est celle qui correspond à la fois au profil du bien, au marché local et à la réalité de vie du propriétaire. Parfois c’est la longue durée avec une bonne gérance. Parfois c’est une combinaison saisonnière bien calibrée. Rarement c’est ce qu’on a décidé en lisant une comparaison de taux de rendement brut sur un blog.